Alfons Maierthaler, Vorstandsvorsitzender
der Sparkasse Rosenheim. Mit einer
Bilanzsumme von
rund fünf Mrd.
Euro ist sie die
achtgrößte Spar-kasse
in Bayern.
„Wir finanzieren
gerne Hotels.
Bestehende
Hotels, die eine
Erweiterung oder
Renovierung
planen, finanzieren wir – vorausgesetzt
die Rahmenbedingungen passen – auch
noch voll, steht doch ein entsprechender
Wert dahinter. Sie sollten allerdings aus
unserem Geschäftsgebiet oder angren-zenden
Gebieten kommen. Das hat einen
einfachen Grund: Wir kennen die
Objekte, die Kunden und den Markt
genau. Handelt es sich um sehr große
Volumina bilden wir ein Konsortium mit
mehreren Banken oder der Landesbank.
Wir prüfen nicht nur die Businesspläne,
bei denen wir die Antragsteller oft auch
unterstützen, sondern legen auch Wert
auf die langfristige Ausrichtung, wie bei-spielsweise
die Frage, ob die Nachfolge
geregelt ist und ob die nächste Genera-tion
bereits im Unternehmen mitarbeitet.“
Dirk von Thülen, Senior Director – Struc-tured
Finance bei der Invesco Real Estate,
München: „Wenn es um eine Finanzierung
für ein bestehen-des
Hotel geht,
ist es noch relativ
einfach. Schwie-riger
wird es bei
Renovierungen
bzw. Entwick-lungen
in dieser
Größenordnung.
Bei uns steht ja
in der Regel ein
Fonds im Hintergrund, was vorteilhaft
ist, um eine attraktive Finanzierung zu
bekommen. Viele Banken haben aber in
den vergangenen Jahren ihr Risikoprofil
erweitert und bieten nun auch Finanzie-rungen
für Betreiberimmobilien an. Der
Wettbewerb unter den Banken und somit
der Margendruck ist weiter gewachsen.
Wir haben bei Hotelfinanzierung in dieser
Größenordnung beispielsweise mit der
Postbank und der DZ Hyp gearbeitet.
Inzwischen ist ja von Investorenseite die
Nachfrage nach Hotels sehr stark gewor-den.
Zwar sind für unsere Mandate bisher
vor allem gebrandete Hotels im Fokus,
doch das Angebot ist knapp. Zukünftig ist
es daher durchaus denkbar, dass auch
ein Privathotel, das unter ein Markendach
schlüpfen kann, für einen Fonds interes-sant
sein kann.“
Dr. Thomas Beyerle, Managing Director,
Catella Property Valuation, Frankfurt/Main:
„Aktuell sehe ich
die Situation in
diesem Bereich
eher als schwierig
– und das obwohl
sich der Wettbe-werb
innerhalb
der Finanzierer
sicherlich sehr
stark intensiviert
hat in den letzten
Jahren. Das Problem ist weiterhin die
Finanzierungs-Losgröße unter 20 Mio. Eu-ro.
Diese wird zwar teilweise aufgeweicht
wegen des größeren Wettbewerbs, aber
Hotels als Überbegriff sind immer noch
ein Objektypus, der mit einem höheren
Risikoaufschlag versehen wird als bei-spielsweise
Wohnen oder
Gewerbe – Stichwort Betreiberrisiko.
Oftmals wird dieses Risiko zwar akzep-tiert,
aber nur unter Maßgabe unterneh-mensinterner
Spezifikationen bzw.
Ausschlusskriterien, wie als Standort nur
Top 7 Destinationen (Innenstadt/Bahn-höfe)
oder mehr als 125 Zimmer oder nur
Ketten oder nur Fokus auf beispielsweise
Wellness oder Resort-Hotels und Hotels
nur mit Wiedererkennungseffekt, Stich-wort
Branding. Aktuell sehe ich keine
grundsätzliche Änderung der Risikosicht,
zumal auch Crowdfunding-Finanzie-rungsplattformen
um Hotels einen Bogen
machen.“
Alexander Trobitz, Head of Hotel Services
der BNP Paribas Real Estate, Frankfurt:
„Wir sehen die Lage durchaus positiv.
Wir haben Trans-aktionen
zahl-reicher
kleinerer
Kettenhotels
sowie Privathotels
begleitet und
alle Transaktionen
haben eine Finan-zierung
gefunden.
Gute Vorbereitung
ist allerdings das
A und O. Die Zeiten, in denen auch Priva-thoteliers
ohne professionellen Business-plan
eine Finanzierung gefunden haben,
sind lange vorbei. Die Banken schauen
heute sehr genau, ob der Kapitaldienst
deutlich gedeckt ist. Schwieriger ist in
der Tat die Tranche von drei bis zehn Mio.
Euro Kreditvolumen. Hier ist man in der
Mitte gefangen. Für viele Hypotheken-banken
ist die Summe zu klein, für die
Hausbanken aber zu groß. Hier bietet es
sich an, sich an größere Sparkassen und
Volksbanken, aber auch kleinere Hypo-thekenbanken,
die bei großen Tickets
nicht mithalten können, zu wenden.“
Fotos: Sparkasse Rosenheim, Invesco Real Estate, Catella Property Valuation GmbH, BNP Paribas Real Estate GmbH
rungsofferten auf Alternativen zurückgreifen zu EINSCHÄTZUNG DER EXPERTEN:
können. Positiv sei auch eine Eigenkapitalquote
von 25 bis 40 Prozent des Investitionsbetrages.
Vollständige Unterlagen
In einen langfristigen Businessplan – idealerwei-se
fünf bis zehn Jahre – gehören eine genaue Be-schreibung
des Vorhabens mit Zeithorizont und
Kostenaufstellung sowie eine Hotelpräsentation.
Eine Schlüsselrolle im Konzept spielen vor allem
die Faktoren Standort, Hotelkonzept und Betreiber
für das finanzierende Institut. Ebenso dürfen Markt-
und Wettbewerbsanalysen, eine Kundenanalyse
sowie eine Auflistung der Vertriebs- und Marke-tingaktivitäten
nicht fehlen. Häufig wird auch eine
Feasability (Machbarkeitsstudie) durch einen neut-ralen,
anerkannten Branchenberater von der Bank
in der Beurteilung eines Neuprojekts gefordert.
Bereits bestehende Betriebe sollten ihre Bilanzen
und Budgetplanungen für jeweils drei bis fünf Jahre
beilegen und branchenspezifische Wirtschaftskenn-zahlen
wie die durchschnittliche Zimmerauslastung
(ARR), den durchschnittlichen Zimmerpreis (OCC)
und den RevPar (Logisumsatz pro Zimmer) über
mehrere Jahre aufzeigen. Wichtig ist auch, dass
die branchentypisch hohe Konjunkturabhängigkeit
in die langfristige Entwicklung des Cashflows, Er-folgs-
und Liquiditätsplanung einkalkuliert ist. Nur
so gelingt es die nachhaltige Wirtschaftlichkeit und
die Sicherung der Zukunftsfähigkeit des Hotels für
die Bank klar darzustellen. Die Bank beurteilt an-hand
der eingereichten Unterlagen, ob das Objekt
nachhaltig wirtschaftlich am Markt agieren kann.
Sie gleichen die Zahlen mit branchenüblichen
Kennwerten ab und plausibilisieren die vorgelegten
Budgets. Zeigen die Wirtschaftlichkeitsberechnun-gen,
dass die Zins- und Tilgungsleistung nach an-gemessener
Betreibervergütung nachhaltig bedien-bar
sind, steht dem Kredit kaum noch was im Weg.
Hotels als begehrtes Investment
Auf Investorenseite – Versicherungen, Pensionskas-sen,
Spezialfonds, offene und geschlossene Publi-kumsfonds
und Family Offices – liegen Hotels stark
im Trend. Fast vier Milliarden Euro flossen 2017
in dieses Immobiliensegment, so die Erhebungen
von JLL. Gekauft wurden Projektentwicklungen,
Neubauten, Bestandsobjekte oder Hotels mit Opti-mierungsbedarf.
Allerdings setzten die Investoren
bislang fast ausschließlich auf Hotels unter einem
Markendach. „Die Stimmung auf dem Hotel-Invest-mentmarkt
ist durchweg positiv und in den derzei-tigen
Prozessen können wir kein abflauendes Inte-resse
beobachten“, bestätigte Stefan Giesemann,
Executive Vice President der JLL Hotels & Hospi-tality
Group. „Im Fokus verschiedener Investoren-gruppen
mit unterschiedlichen Kapitalkosten ste-hen
– mangels qualitativ hochwertigen und groß-volumigen
Produkts – dieselben Hotelimmobilien.
Dies führt zu einer Intensivierung der Wettbewerbs-situation.“
Das Pendel könnte also durchaus auch
mal in Richtung Individual-Hotels schwingen. bb
financial services
3/2019 53