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Hotelinvestmentmarkt: Starker Jahresauftakt

Datum: 09.04.2020Quelle: Colliers International, Bild: colourbox.de | Ort: Berlin

Nach Angaben von Colliers International konnte der deutsche Hotelinvestmentmarkt in den ersten drei Monaten mit 1,03 Milliarden Euro knapp die Milliarden-Marke knacken. Damit lag das Marktgeschehen starke 71 Prozent über dem Vorjahresquartal und nur einen Prozentpunkt unter dem bisherigen Rekordwert aus 2017. Der Anteil der Assetklasse Hotel am Gesamtmarkt notierte bei sechs Prozent.

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers International: „Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat einen sehr starken Jahresauftakt hingelegt. Angesichts der Corona-Pandemie und der unmittelbaren, drastischen Auswirkungen auf den Hotelmarkt mag dieses Ergebnis auf den ersten Blick überraschen. Ausschlaggebend waren neben Unternehmensübernahmen vor allem Portfolien, die wieder verstärkt gehandelt wurden. Zudem wurden bereits weit fortgeschrittene Prozesse auch während der Corona-Pandemie abgeschlossen.“

Wenig großvolumige Einzeltransaktionen

Der sich abzeichnende Trend zu vermehrten Portfoliotransaktionen hat angehalten. Nach jahrelangen Rückgängen betrug der Anteil von Paketverkäufen am Transaktionsvolumen 2018 zum Tiefpunkt nur noch 16 Prozent. Im ersten Quartal 2020 kletterte dieser Wert auf 59 Prozent, über 600 Millionen Euro wurden investiert.

Im Gegensatz zu den Paketverkäufen gestaltete sich das Marktgeschehen bei Einzeltransaktionen ruhiger. Insbesondere großvolumige Einzelobjekte waren in Kontrast zu den Vorjahren rar gesät. Mit etwas über 50 Millionen Euro war das Niu Yen in Hamburg die größte Einzeltransaktion in den ersten drei Monaten. Die Bayerische Versorgungskammer (BVK) sicherte sich das 347-Zimmer-Haus als Forward-Deal.

Deutsche Investoren dominieren

Die BVK kaufte ebenfalls als Forward-Deal das Hampton by Hilton in Kiel. Damit unterstrich die Versorgungskammer das weiterhin starke Engagement nationaler Investoren auf dem deutschen Hotelmarkt. Die Käuferseite wurde mit satten 75 Prozent des Transaktionsvolumens von inländischen Käufen dominiert. Sie kauften für fast 800 Millionen Euro Hotelimmobilien, sodass nur jeder vierte Euro auf internationale Einkäufer entfiel. Ausländisches Kapital kam in den ersten drei Monaten mit überwiegender Mehrheit aus Frankreich, gefolgt von den USA.

Auf Verkäuferseite ist die aktuell marktbeherrschende Stellung deutscher Investoren noch ausgeprägter. Inländische Verkäufer trennten sich von Hotelimmobilien im Wert von fast einer Milliarde Euro, der Anteil summierte sich auf 94 Prozent. Internationale Investoren verkauften lediglich kleinere Einzelobjekte.

3- und 4-Sterne-Hotels weiterhin beliebt

Die in den letzten Quartalen stärkere Fokussierung auf 3- und 4-Sterne-Herbergen hielt auch zu Jahresbeginn an. Die zahlreich gehandelten Business-Hotels trieben den Anteil von 4-Sterne-Häusern auf 61 Prozent. 3-Sterne-Hotels summierten sich mit etwas über 300 Millionen Euro auf einen Marktanteil von 30 Prozent. Boarding Houses standen mit rund 70 Millionen Euro und sieben Prozent an dritter Stelle. 5-Sterne-Luxusherbergen wurden dieses Jahr noch nicht gehandelt. Auch das Budget-Segment von 1- und 2-Sterne-Häusern legte eine Verschnaufpause ein.

Immobilien AGs setzen sich an die Spitze

Aufgrund der TLG-Übernahme waren Immobilien AGs die aktivste Käufergruppe. Mit 32 Prozent Marktanteil verwiesen sie die sonst führenden Asset- und Fondmanager sowie offenen Immobilien- und Spezialfonds auf die Plätze. Erstere rangieren mit 23 Prozent auf dem zweiten Platz, die Fonds hingegen fallen mit lediglich fünf Prozent auf den sechsten Platz zurück. Stattdessen zeigten sich Projektentwickler mit zehn Prozent überraschend kauffreudig. Hier haben sich Bauträger einige Value Add-Objekte gesichert.

Projektentwickler verkauften für rund 250 Millionen Euro

Auf Verkäuferseite mussten sich Projektentwickler mit dem zweiten Platz begnügen. Sie platzierten Hotelimmobilien im Wert von rund 250 Millionen Euro und erzielten damit einen Marktanteil von 24 Prozent. Wie bei den Käufern belegten jedoch auch bei den Verkäufern die Immobilien AGs den ersten Platz. Asset- und Fondsmanager sowie Corporates und Eigennutzer erzielten als einzig weitere Gruppen zweistellige Marktanteile.

Ausblick: Vorsichtige Investoren

Da sich die Corona-Pandemie weiterhin rapide entwickelt, sind aktuell keine belastbaren Prognosen möglich. Der gesamte Hotelmarkt ist betroffen, expansive Betreiber der Markenhotellerie leiden ebenso wie inhabergeführte, mittelständische Hotels. Zu berücksichtigen ist, dass sich der Tourismus immer erstaunlich krisenresistent gezeigt hat und stets ein globaler Wachstumsmotor war. Nach der Finanzkrise 2008/2009 war vielerorts nach einem Jahr das Vorkrisenniveau erreicht. Im Falle einer schnellen V-förmigen Erholung könnte gleiches auch für die Corona-Pandemie gelten.

Dabei ist zu erwarten, dass der inländische Tourismus eher von wieder aufkommenden Reiseaktivitäten und aufgehobenen Reisebeschränkungen profitieren könnte als internationale Ziele. Weniger absehbar sind die Entwicklungen von Gruppenreisen und Standorten mit hohen Anteilen von Messebesuchern und Geschäftsreisenden. Die mögliche Wirkung von Corona als Digitalisierungsbeschleuniger in der Arbeitswelt und die resultierenden Implikationen für Geschäftsreisen werden sich erst im längerfristigen Verlauf zeigen.

Benjamin Lemm / Gastroinfoportal

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