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Angespannter Hotelmarkt

Datum: 12.01.2021Quelle: Colliers International | Bild: Ph B on Unsplash | Ort: Berlin

Nach Angaben von Colliers International wurden im Jahr 2020 Hotelimmobilien im Wert von knapp über zwei Milliarden Euro gehandelt. Das Transaktionsvolumen liegt damit fast 60 % unter dem überaus starken Ergebnis aus dem Vorjahr. Der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen 2020 lag bei knapp 3 %, ein deutlicher Rückgang gegenüber den 7 % im Vorjahr. Das Transaktionsvolumen lag mit diesem Ergebnis ungefähr ein Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt.

Solider Start 2020

Nach einem soliden Start in den Monaten Januar bis März, in dem bereits circa die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens des Jahres umgesetzt wurde, ist der Hoteltransaktionsmarkt aufgrund der Covid-19-Pandemie nahezu zum Erliegen gekommen. Die zaghafte Erholung im dritten Quartal hat sich nicht verstetigt und eine Jahresendrallye, wie noch im Vorjahr, blieb angesichts der angespannten Situation auf dem Hotelmarkt und dem Beginn der zweiten, heftigeren Infektionswelle aus.

„Die Assetklasse Hotel wurde durch die Pandemie und die damit verbundenen Restriktionen sehr hart getroffen. Die finanzielle Lage bei Hotelbetreibern ist sehr angespannt, und man ist auf finanzielle Hilfen angewiesen, welche jedoch nur zögerlich ankommen. Dennoch gibt es weiterhin eine gute Nachfrage für Core-Objekte, welche langfristige Investitionssicherheit bieten, und das Preisniveau ist hier relativ stabil. Das Marktumfeld für andere Risikoklassen ist deutlich schwieriger, wenngleich auch hier eine Vielzahl Investoren auf der Suche nach geeigneten Objekten sind. Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis Ende Januar hat bisher eine größere Insolvenzwelle verhindert, dennoch erwarten wir in 2021 vermehrt Geschäftsaufgaben, vor allem in der Privathotellerie“, erklärt René Schappner, Head of Hotel bei Colliers International.

Auf einen Blick:

  • Es fanden fast ausschließlich Direktinvestments in Hotelimmobilien und kaum Unternehmensübernahmen statt.
  • Hotels wurden vermehrt als Portfolien gehandelt (38 %).
  • Größte Einzeltransaktion war der Verkauf der nhow Berlin durch den Jesta Capital Trust an die Eastern Property Holdings.
  • Immobilien AG’s treten als aktivste Käufergruppe (23 %) hervor.
  • Projektentwickler zeigen sich sehr präsent auf Verkäuferseite (36 %).
  • Die Risikoklasse Core wurde 2020 am häufigsten gehandelt (58 %). Core Plus liegt bei 32 %.
  • Der Anteil nationaler Investoren liegt bei 60 %.

Boarding Houses beliebte Hotelkategorie

Boarding Houses konnten im Vergleich zum Vorjahr nicht nur ihren Anteil am gesamten Hoteltransaktionsvolumen um über 5 % auf mehr als 8 % steigern, sondern auch in absoluten Zahlen auf 166 Millionen Euro zulegen. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung um 28 %. „Boarding Houses sind mit 50 bis 60 % Auslastung bisher gut durch die Krise gekommen. Aufgrund der relativen Krisenresistenz steigt die Beliebtheit dieser Hotelkategorie bei Investoren an“, erklärt René Schappner. Weiterhin meistgehandelte Kategorie ist die der 4-Sterne Hotels, mit einem Anteil von 56 %. Dahinter folgen mit 33 % 3-Sterne Häuser. 5-Sterne Häuser wurden 2020 fast gar nicht gehandelt und auch im Budgetbereich wurden nur wenige kleinvolumige Transaktionen registriert.

Vorsichtige Investitionen

Grundsätzlich sind Investoren vorsichtiger geworden. 2020 wurden circa 26 % der Transaktionen als Forward Deal abgeschlossen, das ist ein moderater Rückgang verglichen mit dem Vorjahr, als noch um die 30 % registriert wurden. Die Rendite auf Hotelinvestitionen bleibt weiterhin stabil. Am unteren Ende in München beträgt diese nach wie vor 3,70 % und am oberen Ende in Berlin 4,40 %. Für Deutschland beläuft sich die Rendite ebenfalls unverändert auf durchschnittlich rund 4 %.

„Insbesondere im aktuellen Marktumfeld sind Umnutzungen wieder auf der Tagesordnung. Vor allem beobachten wir Umnutzungen von Hotelobjekten in Büroflächen und Wohnen, aber auch Healthcare und Mixed-Use sind möglich. Hier bieten sich bei guter Marktkenntnis vielfältige Chancen“, analysiert René Schappner.

2021 erneut schwieriges Jahr zu erwarten

Im Angesicht der anhaltenden Pandemie und den in Kraft bleibenden Infektionsschutzmaßnahmen zeichnet sich schon jetzt ein schwieriges Jahr 2021 für die Hotellerie ab. Besonders Konferenzhotels leiden, während Urlaubshotels außerhalb der Ballungszentren auf ein solides Geschäft im Sommer hoffen können.

„Auf Betreiberseite erwarten wir eine anhaltende Marktbereinigung. Dabei beobachten wir, dass Hotelketten, besonders im Budgetbereich, besser durch die Krise kommen. Betreiber von Hotels im unteren Preissegment halten an ihren Expansionsstrategien fest. Core-Objekte in guten Lagen bleiben ein attraktives Investment, gleiches gilt für Objekte mit Umnutzungspotenzial, auch hier bieten sich Chancen“, führt der Experte aus und ergänzt: „Eine Rückkehr des Marktes zum Vorkrisenniveau erwarten wir frühestens 2023. Die Erholung der Märkte wird von innen nach außen und von unten nach oben stattfinden. Das heißt, Hotellerie im Stadtzentrum wird sich zügiger erholen als in der Peripherie, und die Konsumentennachfrage nach preisgünstigen Übernachtungen zieht eher an, als die in höherpreisigen Unterkünften.“

Redaktion GastroInfoPortal

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